20%에 육박하는 미국 상업용 오피스의 공실률
글로벌 부동산 컨설팅 회사 CBRE의 최근 자료에 따르면 최근 미국 오피스 공실률이 19.0%를 기록했습니다. 내년에는 공실률이 19.9%까지 상승할 것으로 전망했습니다.
19.0%에 달하는 공실률은 1990년 초반 이후 가장 높은 공실률입니다. 더욱 주목 해야 할 전망은 2028년까지 공실률이 18%이하로 떨어지지 않는다고 전망한 점입니다.
90년대 초반의 공실률과 현재 상황은 공급과 수요 측면에서 차이가 있습니다. 과거 공실률의 원인은 오피스의 과잉공급이 주된 원인이었습니다. 반면 지금은 수요감소가 공실률의 주된 원인이 되고 있습니다.
코로나 이후에도 재택근무의 등 유연 근무는 지속 확대되고 있고, 기업들은 더 이상 과거처럼 많은 공간을 필요로 하지 않게 되었습니다. 이번 보고서에 따르면 직원들이 풀타임으로 사무실에서 근무하는 기업은 31%에 불과합니다.
수요와 공급의 불균형을 맞추기 위해서는 공급을 축소해야 합니다. 하지만 개발 계획 수립 이후 준공까지 몇 년의 기간이 소요되는 부동산 특성 상 최근까지도 오피스 공급은 지속되었습니다.
코로나 이후 신규 프로젝트가 축소되었다고 하더라도 공급 축소가 시장에 영향을 주는 데까지는 향후 몇 년의 기간이 필요합니다. CBRE가 2028년까지 현재의 높은 공실률이 지속될 것이라고 전망한 이유입니다.
가장 심각한 샌프란시스코의 오피스 공실
이번 미국의 오피스 공실문제는 샌프란시스코 등 특정 도시에 더욱 집중되어 있다는 특성이 있습니다. 장기간 지속된 테크기업의 활황 등에 힘입어 신규 공급이 확대된 샌프란시스코의 경우 공실률이 36.7%에 달하는 것으로 조사되었습니다.
샌프란시스코에서는 공실문제를 적극적으로 해소하기 위해 상업용 오피스를 주거용으로 전환하는 프로젝트들도 진행되고 있지만 오피스 건물이 가진 구조적인 특성과 각종 규제로 인해 제한적인 수준에 머무를 수 밖에 없습니다.
샌프란시스코를 떠나 좀 더 낮은 임대료와 주거 비용을 가진 텍사스 등으로 이전하는 움직임도 커지고 있습니다. 더욱 우려스러운 점은 한계를 넘어선 오피스 공실은 도심의 활력을 떨어뜨리고 슬럼화를 진행 시키며 공실을 가속화 시키는 악순환을 만든다는 점입니다.
수요 변화에 의해 촉발된 이번 미국 부동산의 공실 상황은 과거 보다 장기화되고 지역 별로 차별화가 확대될 가능성이 커 보입니다. 이로 인해 KRC, HPP, BXP 등과 같은 샌프란시스코 지역의 오피스를 주요 기초 자산으로 하고 있는 리츠들은 장기간 어려운 사업 환경에 있을 수 있습니다.
다행히 프라임급 오피스 위주로 포트폴리오를 구성하고 있는 상장 리츠들의 경우 시장 전체 공실률보다는 아직 양호한 수치를 기록하고 있습니다. HPP(Hudson Pacific Properties)의 경우 지난 1분기 보유 오피스의 임대율은 80.5%로 지난 4분기 81.9%에 비해 소폭 하락한 것으로 나타났습니다.
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