레버리지란?
본인의 자본금을 바탕으로 타인의 자금을 빌려와 투자 등에 활용하는 것을 지렛대에 빗대어 레버리지라고 합니다. 흔히 ‘레버리지를 활용한다,’ 레버리지 비율이 높다.’는 식으로 얘기하는 데 쉽게 말해 ‘돈을 빌려서 투자한다,’ 그리고 ‘자기자금 대비 부채의 비율이 높다’는 의미입니다.
기업 입장에서 레버리지를 활용하는 이유는 제한된 자본을 보다 효율적으로 활용하는 데 일차적인 목적이 있습니다. 특히 건설, 기계, 조선 등 자본 집약적 산업에서는 자기자본 만으로 대규모 사업을 진행하기 어렵기 때문에 부채비율이 높은 것이 일반적입니다.
- 레버리지 비율 = 총 부채 / 총 자본
부동산PF는 대표적으로 레버리지가 높은 개발사업입니다. 전체 프로젝트의 필요한 자금에서 시행사가 담당하는 몫은 5%이내인 경우도 많습니다. 나머지는 모두 금융권 대출과 수분양자들의 분양대금으로 조달해서 프로젝트를 진행합니다.
레버리지가 높으면 그만큼 재무적 위험은 높아지지만 자본의 효율성 즉 ROE는 개선되게 됩니다. 그래서 부동산PF는 위험하지만 시행사 입장에서는 적은 자금으로 대박을 낼 수 있는 사업입니다.
투자 시 레버리지를 활용하는 방법
대출방식
개인들 역시 레버리지를 활용해 최대한의 투자 수익을 높이려는 수요가 있을 수 밖에 없습니다. 이 경우 가장 일반적인 방법은 은행 대출이나 미수거래, 신용거래를 사용하는 것입니다.
대출을 통한 자금조달의 가장 큰 문제는 대출의 만기입니다. 미수거래나 신용거래 등 모든 부채는 만기를 가지고 있습니다. 레버리지로 똑같이 만기가 있는 채권에 투자하는 것이 아니라면 만기 시 상환 위험은 피할 수가 없습니다.
수익이 날 때까지 기다릴 수 있다는 개인투자자의 가장 큰 무기가 레버리지를 사용하는 순간 사라지게 되는 것입니다. 가급적이면 만기가 긴 대출을 활용하는 것이 리스크를 줄이는 방법입니다.
레버리지ETF
만기가 있는 직접적인 대출방식을 사용하지 않고 레버리지 투자를 하는 방법도 있습니다. 상품자체에 내재된 레버리지 특성을 이용하는 것입니다.
가장 대표적인 상품으로 레버리지 ETF가 있습니다. 레버리지 ETF는 운용사가 주식 현물 자산과 함께 선물 등 파생상품을 이용해 기초 자산보다 높은 수익률을 추구하는 상품입니다. 2배 레버리지ETF라면 기초자산 일일 수익률의 2배의 수익률을 추구합니다.
레버리지 ETF는 적어도 투자자 입장에서는 만기가 없는 상품이기 때문에 만기가 갖는 상환 위험은 회피할 수 있습니다. (펀드차원에서는 레버리지 구성을 위해 보유 중인 선물을 만기 시 마다 롤오버 해야 하는 리스크와 비용 부담을 가지고 있으며 이는 수수료의 형태로 펀드 가입자에게 전가됩니다.)
레버리지 ETF의 가장 큰 위험은 음의 복리효과입니다. 일일 수익률의 2배를 추구하는 ETF 특성 상 기초자산이 플러스와 마이너스를 반복하게 되면 같은 수익률로 오르고 내리더라도 손실이 계속 발생합니다. 그래서 레버리지 ETF는 장기투자 시 절대적으로 불리한 상품입니다.
부동산리츠
투자자산 자체가 레버리지를 활용해서 이루어진 부동산 리츠에 투자하는 것도 레버리지를 간접적으로 사용하는 방법입니다. 투자자는 이러한 리츠에 투자함으로서 자신이 직접 대출을 받지 않고도 레버리지를 활용해서 수익률을 높일 수 있습니다.
대부분의 국내 상장리츠는 50%이상의 레버리지 비율을 가지고 있습니다. 예를 들어 500억원의 리츠 자본금에 500억원의 대출금을 더해 1,000억원의 오피스를 매입하는 방식입니다.
일반적인 부동산 임대 수익률보다 리츠 수익률이 훨씬 높은 이유가 여기에 있습니다. 문제는 이처럼 대출 비율이 높다 보니 금리가 올라가면 리츠의 수익률이 크게 떨어지게 됩니다.
특히 국내 리츠의 경우 미국 리츠 보다 상대적으로 대출기간도 짧고 레버리지 비율도 높아 금리 상승기 리스크가 큰 편입니다. 마치 금리와 반대로 움직이는 레버리지 채권ETF같은 특성이 있습니다.
다만 변동성이 큰 주식투자에 레버리지를 활용하는 것보다는 부동산리츠가 상대적으로 안전한 레버리지 투자라고 할 수 있습니다. 물론 대출이자가 부동산에서 발생하는 임대수익을 초과하는 수준까지 금리가 상승한다면 좀 더 심각한 상황이 생길 수도 있습니다.
리스크가 없는 레버리지는 없다.
리스크가 없는 레버리지 투자란 불가능합니다. 만기가 없어 오를 때까지 기다릴 수 있다는 주식투자의 장점을 최대한 활용하기 위해서는 여유자금의 범위 안에서 투자하는 것이 가장 현명한 방법입니다.
만약 수익률 확대를 위해 레버리지를 적절히 활용해 투자한다면 개별 레버리지 상품의 특성과 리스크를 정확히 알아야 할 것입니다.
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